营改增后如何预缴土地增值税？-会计实务

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营改增后如何预缴土地增值税？《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。
　　然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

　　案例：2017年5月,A房地产开发企业“银河城”项目开盘预销售住宅2万平米，签订合同总价2.2亿元，当月取得销售回款1.5亿元，如何预交土地增值税？住宅项目土增税预征率1%。
　　1.方法一：按不含增值税销售额预缴土地增值税。
　　6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.11*1%=135.14万元；
　　2.方法二：按总局公告（2016）70号文件预缴土地增值税
　　6月申报期应预交增值税=1.5/1.11*3%=405.41万元
　　6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-405.41万元=1.459459亿元
　　6月申报期应预交土地增值税=14594.59万元*1%=145.95万元
　　房地产开发项目适用一般计税方法，按国家税务总局公告2016年第70号，土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=10.81万元，将比方法一多预缴8%。

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