签订经营性租赁合同的节税技巧-会计实务

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经营性租赁，是指出租人将自己经营的租赁资产出租给承租人使用，由承租人支付租金的一种经济行为。经营性租赁涉及到营业税、增值税、企业所得税、房产税等税收问题，如何降低企业发生经营性租赁所应承担的各种税收，主要取决于合同的签订技巧。
　　在实践中，租赁合同价格涉及到的税收风险主要体现两方面：一是出租设备或动产的租赁价格和水电费没有与房屋的租赁价格进行分离，即没有进行租金分解而使企业多缴纳了房产税。二是有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费，为了更好的账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费不可以在税前扣除，使企业一边承担了代扣税费的成本支付，一边又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。
　　为了节省税负在签订经营性租赁合同时，务必按照以下方法签订租赁合同：
　　（一）水电费与租金分离
　　在租赁厂房或房屋时，水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离。因为水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离，出租人在申报房产税时的计税依据更小，可以少申报缴纳房产税，否则水电费用要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税从而增加税负。
　　（二）将房屋和设备租金分开签合同
　　厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一起租赁时，必须签订两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税，否则厂房或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税的计税依据，使出租人增加多缴纳房产税的负担。
　　（三）承租人代出租人缴纳税费时，合同必须签税前租金
　　如果出租人不承担税费，或承租人代出租人缴纳税费的情况下，出租人与承租人在签订经营性租赁合同时，在租赁合同中必须签订税前租金，而不能签税后租金，然后约定承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费，从合同租金中进行抵扣。假设税前租金为A，税后租金为B，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为R，则简单的等式为B=A×（1-R），A=B/（1-R）。切记在租赁合同中应签订的租金为A=B/（1-R）。而不是B=A×（1-R）。这样的话，企业以A=B/（1-R）进成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。

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