营改增后房地产开发企业需要交哪些税？-会计实务

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营改增后房地产开发企业需要交哪些税？

　　一、取得土地环节
　　开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。
　　1、契税
　　应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)，广州为3%
　　2、印花税
　　应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
　　印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%
　　二、建设开发环节
　　取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
　　1、土地使用税
　　应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
　　注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定。
　　2、印花税
　　常见的合同如下：
　　印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05%
　　三、销售环节
　　取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
　　1、增值税
　　增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
　　注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。
　　2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
　　预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。
　　3、土地增值税(预缴)
　　预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率
　　预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%
　　4、印花税
　　印花税税额=商品房销售合同金额×5%
　　5、企业所得税
　　销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
　　待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
　　四、房产税“何时”缴纳
　　房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。

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