土地增值税清算条件-会计实务

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土地增值税清算条件

　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　3、直接转让土地使用权的。

土地增值税清算条件
　　

土地增值税计算方法

　　（一）计算土地增值税的公式为：
　　应纳土地增值税＝增值额×税率
　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　（二）计算增值额的扣除项目：
　　（1）取得土地使用权所支付的金额；
　　（2）开发土地的成本、费用；
　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
　　（4）与转让房地产有关的税金；
　　（5）财政部规定的其他扣除项目。
　　（三）土地增值税实行四级超率累进税率：
　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
　　（四）纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
　　1、增值额未超过扣除项目金额50％
　　土地增值税税额=增值额×30％
　　2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
　　3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
　　4、增值额超过扣除项目金额200％
　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
　　

土地增值税清算实例

　　某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
　　答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
　　（2）房地产开发成本为3000万元
　　（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）
　　（4）允许扣除的税费为555万元
　　（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
　　允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）
　　（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）
　　（7）增值额=10000-6005=3995（万元）
　　（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%
　　（9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元

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