房产转让过程中有哪些税务？-会计实务

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问：

我公司系一房地产开发公司，现意向购买某报业公司一烂尾楼工程，装修后作为我公司的办公用房。对方要求转让价格为扣除所有税费后的净价即7000万元，相关转让税费全部由我公司承担。我公司做为负税人，应该承担哪些应由转让人（报业公司）交纳的税款，包括税种、纳税基数？

　答：

1、房地产开发公司购买报业公司转让的烂尾楼工程，可能会涉及到以下税种：

　　（1）营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例法规的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。”第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；……”

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

　　凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

　　第十五条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

　　（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

　　（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

　　（三）按下列公式核定计税价格：

　　计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

　　因此，报业公司转让烂尾楼工程，依照《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》的规定，应按转让营业额的5%计算应缴纳的营业税，同时缴纳随营业税附征的附加税。转让价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按上述顺序核定其营业额。

　　（2）土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

　　（3）印花税。根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）的规定：“十、‘产权转移书据’税目中‘财产所有权’转移书据的征税范围如何划定？

　　‘财产所有权’转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。“因此，房地产开发公司、报业公司应就各自所持的产权转移书据，按产权转移书据上所载金额0.5‰计税贴花。

　　（4）契税。《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令[1997]224号）第一条中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　第三条契税税率为3―5%.

　　契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　第四条契税的计税依据：

　　（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

　　因此，房地产开发公司应按成交价格及不动产所在地人民政府确定的适用税率计算缴纳契税。

　　（5）企业所得税。按《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，报业公司应就当期取得的应纳税所得额按适用税率计算缴纳企业所得税。

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