房地产企业可以暂缓清缴所得税吗?-会计实务

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房地产企业可以暂缓清缴所得税吗?

【问题】

根据国税函[2010]201号文的规定,房地产开发产品交付使用就要认定为完工产品,就要确认收入,结转成本,进行所得税的清缴.但我们企业,虽然有交付使用的开发产品,但也只是一部分,不到整体项目的30%,并且小区配套工程、绿化工程等还没有开工建设.现在税务所让我们清缴所得税,有很大困难.不知国家税务总局在出台上述文件时,是否考虑我们这种情况?我们认为应该规定交付产品占到项目的一定比例,达到一定的比例,才应办理所得税的清算.请明确,我们企业这种状况,是否可以暂缓清算?

【解答】

《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)规定:"根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工.房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额.

该规定与《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定的关于完工产品确认的三个条件:"(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案.(二)开发产品已开始投入使用.(三)开发产品已取得了初始产权证明"并不矛盾.之所以重申规定,显示了房地产税收调控政策在逐步收紧.开发产品只要办理入住手续,不管是否实际竣工备案,即只要符合上述条件之一的,房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年(完工年度)应纳税所得额.

国税发[2009]31号文件第三十五条规定, 开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后.凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理.

因此,贵公司产品已经交付入住,说明开发产品已经完工,具备结算计税成本的条件,应当根据国税发[2009]31号规定调整完工产品的应纳税所得额.

房地产企业所得税汇算清缴的特殊规定有哪些?

预售收入可作为广告和业务招待费计算基数

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)

企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰.

企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除.可见,销售(营业)收入是计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数.

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现.

预缴的税费可以税前扣除

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)

纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天.

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天.

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补,具体办法由各省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定.