个人销售非住宅的土地增值税能否扣除个税

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个人销售非住宅的土地增值税能否扣除个税

根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条的规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房与配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）欲转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款规定，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因此，个人销售非住宅，计算土地增值税时不可以扣除个人所得税额。

房地产转让项目的扣除

1.新建房地产转让项目的扣除：

取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和有关费用。

房地产开发成本，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

房地产开发费用，即销售费用、管理费用和财务费用。扣除方法取决于财务费用中利息的处理。

与转让房地产有关的税金。房地产开发企业扣除的税金是：城市建设维护税和教育费附加。房地产开发企业印花税不能单独扣除。

财政部规定的其他扣除项目。对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%。

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*20%

2.存量房地产转让项目的扣除：

房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价*成新度折扣率

特殊规定：凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

发票来源基数确定 

营改增前取得的营业税发票发票所载金额

（不扣减营业税） 

营改增

后取得增值税普通发票发票所载价税合计金额

增值税专用发票发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和

取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不能扣除。

转让环节缴纳的税金（城建税、附加费、印花税）。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

个人销售非住宅的土地增值税能否扣除个税？与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。与转让房地产有关的税金在计算缴纳土地增值税时可以扣除。计算土地增值税时不可以扣除个人所得税额。

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