房地产企业土地使用权评估增值涉税政策-会计实务

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房地产企业土地使用权评估增值涉税政策

1.参照《关于资产评估增值部分能否转增注册资本及实收资本的复函》（湘注协函〔2008〕5号）第一条规定，根据《财政部关于股份有限公司进行资产评估增值处理的复函》（财会二字〔1995〕25号）的规定，资产评估增值只有在“法定重估”和“企业产权变动”的情况下，才能调整被评估资产账面价值，不属于产权变动所进行的资产评估增值不能入账，不能调增资产价值。

（注：“法定重估”一般是指按国家规定进行的清产核资）

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综上所述，公司不得将公司所拥有的资产（含土地使用权）在没有国家规定的“法定重估”和“产权变动”的情况下的评估增值部分进行账务处理，不得转增注册资本和实收资本，会计师事务所及其注册会计师不得对此进行验资。

《关于企业资产评估增值能否直接转增注册资本的答复》（安徽注协函复〔2005〕120号）规定，最近有不少会员反映，有一些企业因各种原因，在未发生法定资产评估经济行为的情况下，想通过委托评估机构对企业进行资产评估，并根据资产评估报告调整资本公积转增注册资本，希望省注协专家小组对于这种情况给予答复。

经查阅相关法律、法规和准则，并与部分专家进行研究，现答复如下：

企业必须依法进行资产评估，注册资本不能随意调整。企业在未发生法定资产评估经济行为的情况下，产权未发生直接变动，不能按评估增值增加资本公积直接转增注册资本。

参照上述规定，企业仅在发生法定重估和产权变动情况下才可对评估增值做账，未发生法定资产评估和企业产权变动情况下，资产评估增值不能做账。

2.对于被投资公司而言，仅是股东发生变化。如果被投资公司为内资企业，原股东将60%股权转让给新股东的，被投资公司不涉及企业所得税事项。如果被投资公司为外商投资企业，原股东将60%股权转让给新股东，造成被投资公司生产经营业务性质或经营期发生变化，导致其不符合《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定条件的，根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业原有若干税收优惠政策取消后有关事项处理的通知》（国税发〔2008〕23号）第三条规定，被投资公司应依据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定补缴其此前（包括在优惠过渡期内）已经享受的定期减免税税款。

受让公司按3.6亿元（6×60%）的价格，向原股东购入被投资公司60%的股权。该3.6亿元价款应由受让公司支付给原股东，而不是支付给被投资公司。被投资公司不涉及将3.6亿元计入资本公积事项。

受让公司与原股东签订的股权转让合同，根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定，属于产权转移书据。受让公司和原股东均应缴纳印花税，印花税税额为18万元。

原股东属于转让股权，如果原股东为个人，取得转让股权所得应缴纳个人所得税，税率为20%；如果原股东为企业，取得转让股权所得应缴纳企业所得税。

土地评估增值投资需要缴哪些税收？

根据我国公司法规定，以土地使用权投资的，投资人必须在规定的时间内将土地使用权过户到被投资单位，这实际上是一种投资人以土地使用权交换股权的行为。土地投资主要涉及以下税种征收问题。

1.营业税分阶段区别征税。土地使用权的投资，税收上认定属土地使用权无形资产转让，但投资行为是不征收营业税的。《国家税务总局关于印发<营业税税目注释（试行稿） >的通知》（国税发[1993]149号）规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。也就是说，投资人土地投资获得股权时不征税，但在转让该项股权时需要纳税。自2003年1月1日起，税收政策对此进行了调整，取消了股权转让环节征税的规定。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。同时规定“对股权转让不征收营业税”。

2.单位和个人所得税征税待遇不同。对于单位的投资行为需要，其土地评估增值部分需要按规定缴纳企业所得税。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条也将这种以土地使用权换取股权的“非货币性资产交换”行为，按视同销售处理。

但在个人以土地投资上，税收政策上规定暂时不征个人所得税。《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号）规定：考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

房地产企业土地使用权评估增值涉税政策的解读相信大家通过上文学习后都有了自己的理解，其实对于房地产企业的土地使用权的评估在国家政策中有相应的规定。作为房地产开发企业的会计不仅仅需要了解土地使用权的评估还需要土地评估需要缴纳哪些税收。这些内容在会计学习资料网上都有，感兴趣的都可以来看看。

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