将房产以股权形式投资是否缴纳土地增值税-会计实务

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将房产以股权形式投资是否缴纳土地增值税

在目前的房地产项目转让实践中，开发商往往从税务筹划的角度考虑，会采用以股权转让的方式取得目标公司的股权，间接地使目标公司名下如土地使用权等资产的实际控制权发生变化，进而规避直接进行土地使用权转让需缴纳土地增值税的目的。然而，对于这种以股权转让之名行房地产转让之实的税务筹划方式是否可达到规避缴纳土地增值税的目的？

以转让股权方式转让房地产不应当缴纳土地增值税，理由如下：

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条已经明确规定土地增值税是对“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”征税。根据最高法院的裁判观点，股权转和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为。因此，股权转让并不属于土地增值税的征税范围。

2、国税总局曾以三个批复不属于税务规章、税务规范性文件，只是针对特定案例，不能广泛适用于全部纳税人。

国税总局的三个批复（国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文），只是针对三个股权转让个案作出征收土增税的回答，这三个文件均为内部文件，不属于税务规章、税务规范性文件，只是针对特定案例。根据《行政诉讼法》第三十四条 “被告作出的行政行为负有举证责任，应该提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件”的规定，在上述特定案例外，税务机关无权依据上述三个批复来予以征收土地增值税，因此，上述三个批复不能广泛适用于全部纳税人。

3、从实质重于形式的角度，股权转让行为并没有导致税源流失，未造成国家的利益损失。

以股权转让方式转让房地产项目，虽然可以暂时不缴纳土地增值税，减少转让方的纳税负担，使受让方纳税人获得了递延纳税的好处。但是，股权溢价的部分将不得计入资产成本，目标公司将来出售房地产时将不得不仍以原始的资产成本作为计税基础，其土地的增值额将非常巨大，而考虑到土地增值税实行的是四级超率累进税率，增值额超过边际数额之后，将适用更高的税率。因此，土地增值税一次性缴纳比分次缴纳税负要重得多。因此，该税收筹划并未实质性减少国家的税收收入。

土地增值税清算单位如何确定

一．土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二．土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；