企业取得租金收入的会计与税务处理怎么做？-会计实务

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企业取得租金收入的会计与税务处理怎么做？

答：一、租金收入的会计核算

在会计处理上，在经营租赁下，与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人，承租人不承担租赁资产的主要风险，承租人对经营租赁的会计处理比较简单，承租人不须将所取得的租入资产的使用权资本化，相应地也不必将所承担的付款义务列作负债。其主要问题是解决应支付的租金与计入当期费用的关系。出租企业应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。对于经营租赁的租金，根据《企业会计准则第21号——租赁》，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益：假若适合本企业的其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益。经营租赁中出租企业发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

二、租金收入的所得税处理

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。按照此原则规定，即使企业提前收到租金收入的，只要合同或协议规定的应付租金日期未到，也不确认收到当期的收入。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）文件对提前收取租金的情形进行了重新规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。按上述规定分析，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。本条对《实施条例》的理解，实际上是对19条的实质性改变，《实施条例》第十九条是说，企业取得的租金收入，要按合同上约定的应收租金的时间来计缴企业所得税。另外，国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）中也作出补充规定，新《企业所得税法》实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新《企业所得税法》实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。

企业取得租金收入如何计算申报？

根据《增值税暂行条例》第十九条规定，发生应税销售行为的增值税纳税义务发生时间，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。另外，财税〔2016〕36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第九条规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

该企业应缴纳的增值税：3150000÷（1＋5%)×5%＝150000（元）。

会计处理如下：

借：银行存款3150000

贷：预收账款3000000

应交税费——未交增值税150000

根据《企业所得税法》第六条及实施条例第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。另外，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

该企业每月确认收入：3150000÷（1＋5%）÷3÷12＝83333.33（元）。

会计处理如下：

借：预收账款83333.33

贷：其他业务收入83333.33

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