集体土地集资建房的税务处理怎么做？-会计实务

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集体土地集资建房的税务处理怎么做？

答：(一)集体土地集资建房不应征收土地使用税

根据我国宪法第十条“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民宅基地，属于农民集体所有，不得出让、转让。而小产权房的土地性质就是属于宅基地，不能够在市场上流通。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易时土地使用权随同房屋所有权同时转让。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。如果土地是集体性质，土地使用人通过承租直接向拥有集体土地所有权的集体组织租赁取得实际使用权，根据《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）文件规定：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。此时，土地使用税就应该由承租人来缴纳了。

在建设期间是否征收土地使用税，主要是看是集体土地否在土地使用税开征范围内，集体土地是否用于建设项目（房地产开发）。由于小产权房的土地属于农村宅基地的集体所有性质，并未形成建设用地用于开发房产可在市场上自由流通，因此，不用征收土地使用税。

(二)集体土地集资建房的增值税处理

由于集体土地集资建房行为，形成了自建房屋用于销售的事实（虽然这种情况下土地使用权未随同流转），应当按照增值税自建房用于销售的政策来征收增值税，即对于出售自建建筑物的纳税人，除按建筑物销售收入全额依照“出售建筑物”税目征收增值税外，还应征收一道“建筑安装”增值税。

对纳税人租用或利用农村集体土地建房销售的行为应按照“销售不动产”税目征收增值税。

因此，行政村自己成立的具有经营性质的组织或者房地产企业租用集体土地建房同时向村民和非村民销售的，应按“销售不动产”征收增值税。如果他们只是受村民集体委托成立的一种临时性组织，负责相关的协调工作的，实际是一种受托代建的行为，不应按“销售不动产”征收增值税。但是，对于村民将取得的房屋再转让的，应按“销售不动产”征收增值税。

（三）集体土地集资建房不应征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，只有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所以集体土地集资建房，不征收土地增值税。

（四）企业所得税方面

根据现行《企业所得税暂行条例》的规定，有生产经营所得和其他所得的组织为企业所得税纳税义务人。

如果“集资办”设立了会计账簿，符合查账征收的条件，则适用于查账征收企业的相关规定；否则，根据《税收征收管理法》第35条、《企业所得税暂行条例实施细则》第47条、《企业所得税核定征收办法》[国税发〔2008〕第030号 ]的规定，无法确定应纳税所得额的，应采取核定征收方式征收企业所得税。

集体土地上的集资建房产权如何认定？

一、根据《经济适用住房管理办法》及《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》规定国家允许存在特殊情况的单位或公司进行集资建房，这类房产可以办产权证书，但不能办土地证。

二、集资建房与集资土地上建的小产权房是不同的概念。集资土地上建的小产权房是指在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”。

一般意义上的单位集资房由单位职工共同出资修建，房屋的总体产权掌握在单位手中，因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年，单位职工在取得房屋产权证之前仅享有房屋的使用权。

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