房地产开发公司如何加计扣除-会计实务

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房地产开发公司如何加计扣除

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定： “ 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

……

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

建筑、房地产开发企业能否享受75%的加计扣除？

现行研发费用加计扣除的政策,是在《企业所得税法》及其实施条例的原则规定下,由《财政部、国家税务总局、科技部关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》(财税﹝2015﹞119号)、《国家税务总局关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第97号)、《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》(国家税务总局公告2017年第40号)文件等组成。

基本原则:企业(不属于不适用加计扣除负面清单的行业与活动)开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,按照本年度实际发生额的50%,从本年度应纳税所得额中扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%在税前摊销。

科技企业的特殊规定:根据《财政部、国家税务总局、科技部关于提高科技型中小企业研究开发费用税前加计扣除比例的通知》(财税﹝2017﹞34号)规定:“科技型中小企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,在2017年1月1日至2019年12月31日期间,再按照实际发生额的75%在税前加计扣除;形成无形资产的,在上述期间按照无形资产成本的175%在税前摊销。”

值得注意的是,在《财政部、国家税务总局、科技部关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》(财税〔2015〕119号)文件中,以负面清单方式列举了不适用加计扣除的行业。它们是:

1.烟草制造业;

2.住宿和餐饮业;

3.批发和零售业;

4.房地产业;

5.租赁和商务服务业;

6.娱乐业;

7.财政部和国家税务总局规定的其他行业。

这次国务院会议提出,将企业研发费用加计扣除比例提高到75%的政策由科技型中小企业扩大至所有企业。按照目前政策现状应该是不包括上述负面清单行业的。也就是说,房地产开发企业等六个行业企业不适用上述加计扣除政策,而建筑业企业适用上述加计扣除政策的。

【注意】负面清单中的行业不是根据工商登记的行业类型判定,而是根据主营业务的收入占比判定。即当年的主营业务收入/(企业按税法计算的收入总额-不征税收入-投资收益)>50%

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