房地产企业支付安置费税务处理-会计实务

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房地产企业支付安置费税务处理

答：（一）增值税

1、相关政策

（1）《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”（2）《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定：“自2016年5月1日起，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

2、政策分析

对于房地产企业（一般纳税人）支付给其他单位或个人的拆迁补偿费，无论属于政府行为还是非政府行为，都可以在将来计算增值税销售额时予以扣除。房地产企业应当完善相关手续，完整收集与拆迁费用有关的材料，避免不必要的损失。需要注意的是，根据现行增值税政策规定，无论拆迁行为是政府行为还是非政府行为，无论对被拆迁人免税还是征税（注：免税有别于不征税），理论上被拆迁人都应当开具增值税发票给房地产开发企业，具体如何操作可咨询主管税务机关。对于房地产企业的拆迁行为，其目的是取得“土地”，交易的标的也是“土地”，地上建筑物附着物终将拆除，不具有交易价值，事实上也不存在房屋产权转移问题。为了回避被拆迁人征免税的争议，房地产企业可在不改变补偿总额的前提下，与被拆迁人仅就土地权属进行交易，同时对房屋拆除进行补偿，从而排除房屋所有权交易。

（二）土地增值税

1、相关政策

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定（注：视同销售）确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定（注：视同销售）计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”

2、政策分析

《土地增值税暂行条例实施细则》将土地征用及拆迁补偿费归属于房地产开发成本。笔者认为，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本。土地征用及拆迁补偿费应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。在确认土地征用及拆迁补偿费时应当遵循公允价值计量原则，房地产企业采取产权调换方式安置拆迁户的，无论使用本项目开发产品还是非本项目房产，都应当按照付出房产的公允价值同步计算应税销售收入和应计土地征用及拆迁补偿费。需要说明的是，房地产企业记载的土地征用及拆迁补偿费与拆迁行为是否属于政府行为理论上不存在直接关系。

（三）企业所得税

根据现行企业所得税政策规定，房地产企业应当按照公允价值计量原则确认实际付出的拆迁费用，并计入土地成本按规定在企业所得税前扣除。对于房地产企业在拆迁过程中取得的被拆迁人的待拆除房屋，在会计上应当不做记载，从而回避拆房取地能否计入土地成本的争议。。

（四）契税

1、相关政策

《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。”

2、政策分析从上述规定可以看出，房地产企业通过拆迁取得土地的契税计税依据，理论上应当包括所有拆迁补偿费。笔者认为，房地产企业与被拆迁人“以房换房”的部分，应当仅就房地产企业向被拆迁人支付的补价计征征税，未支付补价的不征收契税。在实践中“以房换房”问题常常被忽略，房地产企业在缴纳契税时应当向主管税务机关提出这一诉求。

国家规定的拆迁安置费是多少?

（1）如果是农村（集体土地）的，农村的房子拆迁有三种补偿方式，1. 有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；2. 纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；3.房屋置换，相同地段按面积最低1：1；

（2）如果是城市（国有土地）的，城市的房子有两种补偿方式：1.房屋置换，相同地段最低拆多少补多少；2.货币补偿，最低是周边房地产市场价；

我只能提供上述法律规定的标准，没有办法给您确定具体的数额，具体多少钱一平米，需要根据当地的物价、地价来评估和计算，一般最低是重建成本价。

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