房产置换的税务处理怎么做？-会计实务

下面这篇会计实务文章是用友财务软件小编给从事会计工作的朋友整理的关于：房产置换的税务处理怎么做？的相关会计知识，这篇房产置换的税务处理怎么做？财务会计实务操作文章为您讲解了在账务处理过程中房产置换的税务处理怎么做？的相关账务处理技巧。

房产置换的税务处理怎么做？

答：一、增值税处理

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），建筑物、土地使用权等非货币性资产的按照计税方法，分别采用不同的税率或征收率。纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，不动产是自建还是外购，不动产是营改增前取得的，还是之后取得的，增值税一般纳税人对于老房产是选择简易计税方法，还是一般计税方法，在各种情况下，预缴税款的计算，应纳税额的计算，纳税地点等，均存在差异。

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，分计税方法归类如下:

1.纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的及小规模纳税人转让取得的不动产。当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建。对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即差额，5%征收率计算应纳税额。对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即全额，5%计算增值税。

2.纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的及一般纳税人销售营改增取得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的。即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。

二、土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。应按照适用税率计算缴纳土地增值税。

三、印花税

依据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》 (国税发[1991]155号)，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。就产权转移书据上所载金额按0.5‰贴花。

四、企业所得税

按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，就取得的应纳税所得额按适用税率计算缴纳企业所得税。

房产置换如何进行账务处理？

举例回答这个问题：

公司与其他企业拟定固定资产房产置换，其中自建房产账面价值3000万元(市价3800万元)，同时支付给对方1000万元搬迁费，置换该企业大楼一座。

非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，有时也涉及少量货币性资产(即补价)。认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

根据上述规定，与其他企业房产置换，支付的1000万元搬迁费属于支付补价。由于1000÷(1000+3800)<25%，与其他企业房产置换属于非货币性资产交换。

非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：

(一)该项交换具有商业实质;

(二)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。