房地产预收账款如何缴纳增值税-会计实务

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房地产预收账款如何缴纳增值税

房地产企业只要有收入，就应该交纳增值税及其附加税，否则就要产生滞纳金和罚款。所以当月有预收款有销售收入的房地产企业，要把预收账款和销售收入合并计算缴纳增值税。

计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额=销售额×税率

销售额=含税销售额÷（1+税率）

销项税额：是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额

进项税额：是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。

依据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（税总2016年18号）的规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

该房地产企业销售2018年自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可自行开具增值税发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗？

核心就在于：

财税〔2016〕43号

解答：预收账款≠预售收入

财税〔2016〕43号明确了营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据均不含增值税，没有说明企业所得税收入是否含增值税。

但《增值税暂行条例》第六条的规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。同时，《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

企业所得税讲的是收入的概念，增值税是价外税，收入是不含增值税的。从国家对非居民企业缴纳企业所得税的规定中也可看出这点。

《国家税务总局关于营业税改征增值税试点中非居民企业缴纳企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第9号）规定，“营改增”试点中的非居民企业，取得企业所得税法第三条第三项规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。

因此

企业所得税收入是不含增值税的。

另外，从国税发[2009]31号文可以看出，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》或《预售合同》取得款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，区别只是完工产品收入和未完工产品收入而已。

北京国税在2016年度汇算清缴政策宣讲时也是特别明确以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。

因此，营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未明确。

再看看，国税发[2009]31号第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

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