同一立项是否允许合并计算土地增值税-会计实务

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同一立项是否允许合并计算土地增值税

第一，同一清算单位中有普通住宅、非普通住宅或非住宅的，纳税人可以选择按普通标准住宅和其他商品房两类分别核算，对普通住宅分别核算后的增值率未超过20%的免征土地增值税。纳税人也可以直接选择合并计算土地增值税。

第二，开发项目中同时包含普通住宅和其他商品房的分别核算，并非是要求在会计处理上要分别核算，而是在计算土地增值税时应当分别计算。即应分别计算普通住宅和其他商品房收入及扣除项目。在普通住宅和其他商品房扣除项目的分摊上，应当参照《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，即可按占地面积计算分摊，或按建筑而积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第三，土地增值税清算中，不同清算单位出现的负增值当然是不能相互抵减，但同一立项且在同一时间开发的，应当是作为一个土地增值税清算单位计算土地增值税，但对一个清算单位中包含有普通住宅及其他商品房的，并且纳税人对普通住宅分别核算土地增值额的，如果普通住宅的增值额为负增值，则可以冲减同一清算单位其他商品房的增值额。另外，如果普通住宅的增值率超过扣除项目金额20%的，应当与其他商品房一并合并计算土地增值税。

土地增值税的计税依据

土地增值税是以增值额作为计税依据，而确定土地增值税清算单位是土地增值税计税依据的基础。在土地增值税清算单位的确认上，《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象为单位计算。该规定在具体实践中显然难以操作，因为以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象为清算单位，完全依赖于纳税人的会计核算，而会计核算并非完全是按照立项来确定成本核算对象，以纳税人确定的会计核算对象，不仅土地增值税清算单位的口径难以统一，同时很容易被企业借此规避土地增值税。

为了统一土地增值税政策，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）明确规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目作为清算单位，但对于同一开发项目实行分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。该清算单位确认的政策一直沿用至今。也就是说，土地增值税应当是对一个清算单位是否有增值来汁算缴纳土地增值税。而并非是就一个清算单位中的某一部分是否有增值来计算缴纳土地增值税。

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