回迁安置房税务处理-会计实务

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回迁安置房税务处理

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费.

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费.

(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费.

回迁安置房土地增值税注意事项:

拆迁安置房或回迁房,是指按照城市危旧房改造的政策,将危改区内的私房或承租的公房拆除,然后按照回迁或安置的政策标准,被拆迁人回迁,取得改造后新建的房屋.房屋回迁业务常见的是对等置换形式,即按被拆迁人房屋原面积拆一还一,给予其同面积房屋回迁安置.

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定,(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理.按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费.(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发〔2006〕187号文件第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费.(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费.国税发〔2006〕187号文件第三条第(一)款规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定.

综上所述,房地产企业安置用房应按视同销售处理,按规定的方法和顺序确认收入,并将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费,即等面积置换售房的拆迁补偿费=售房收入.土地增值税暂行条例第四条规定,纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额.第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目.也就是说,房地产企业等面积置换售房的土地增值税扣除项目除拆迁补偿费外,还包括其他一些项目,因此,其土地增值额小于零.

纳税人需要特别注意的是,土地增值税暂行条例第八条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税.

回迁安置房的特点:

1.户型等自然情况的不确定性.一般来说,回迁的房子多为点式高层建筑,高层房屋相对多层房屋的得房率较低,所以房屋的使用面积会比期待的小;高层房屋一般为了满足多户设计的需要,所以户型往往不够理想;如果是一梯多户的话,想找南向或南北向会非常困难.为了满足回迁的需要,楼房很可能会建造的比较密集,那么中低楼层的采光可能会有问题.

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋.面对众多动迁户,能否挑到中意的房屋真的要靠运气.

3.等待的时间太长.回迁安置的时间都很长,一般要三年.俗语说"计划没有变化快",在漫长的等待中,会有很多想不到的事情发生,比如价格波动,延期安置等.

4.前段时间上海"莲花河畔景苑"倒塌事件,使很多人开始关注房屋的质量问题.

5.一些不良开发商会用超建达到"以最少的资源安置最多动迁户"的目的.所以在安置房中常见到"超建"房,而此类房屋在办理产权证时会出现问题,要么办不了,要么等很长时间.

6.回迁安置房不会建在小区内的中心位置,有时还会单独盖几栋楼来安置回迁户,这对住户的出行、购物等都带来了不便.

7.另一方面,当拆迁人在安置时达不到动迁协议的约定时,折迁人能否按约定承担赔偿责任也是需要注意的.

回迁安置房税务处理上面介绍了土地增值税，以及拆迁补偿费等，回迁安置房的特点有哪些？想了解的朋友也可以仔细阅读上文了解哦，更多相关资讯，敬请关注会计学习资料的更新！

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