建筑物占用的土地使用权如何核算?-会计实务

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建筑物占用的土地使用权如何核算?

土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算.

如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的,其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本.

企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的,一般应当对实际支付的价款按照合理的方法(例如,公允价值相对比例)在土地使用权和地上建筑物之间进行分配;确实无法在土地使用权和地上建筑物之间进行合理分配的,才全部作为固定资产核算.

(一)土地使用权的确认和计量.企业土地使用权的确认必须同时满足两个条件:

(1)该资产产生的经济利益很可能流入企业;

(2)该资产的成本能够可靠地计量.土地使用权的取得方式通常有行政划拨、出让、二三级市场购买、投资者投入、租赁等之分,且土地开发程度不同,其所含成本内容也不同,所以企业土地使用权取得的核算应区别各种情况对待.

1. 行政划拨取得.如无偿划拨则不需进行会计处理;如划拨取得后需支付农用地征用费或拆迁安置补偿费的,支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费列"在建工程--其他支出"核算,支付的平整费用列"在建工程--基建工程"核算.

2.出让取得.支付的土地出让金列"无形资产--土地使用权"核算,支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费和取得时应由使用者缴纳的各种税费列"在建工程--其他支出"核算,支付的平整费用列"在建工程--基建工程"核算.

3.市场购买取得.支付的价款列"无形资产--土地使用权"核算,支付的相关税费列"在建工程--其他支出"核算.

4.投资者投入取得.取得时按投资各方确认的价款列"无形资产--土地使用权"核算,支付的相关税费列"在建工程--其他支出"核算.

5.租赁取得.支付的租赁费分期列"管理费用".

6.换入或债务重组取得.通过非货币性交易换入的或通过债务重组取得的土地使用权,应按有关非货币性交易或债务重组的会计处理规定确定入账价值,列"无形资产--土地使用权"核算.

7. 补地价.原为划拨取得的土地,经批准将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时,应按规定补交土地使用权出让金即为补地价,补地价价款列"无形资产--土地使用权"核算.

房地产开发企业以上业务中涉及"在建工程"科目的,均应通过"生产(开发)成本"科目核算. 值得说明的是,现行企业中由于以下两种原因而在"固定资产--土地"科目核算土地:(1)1993年开始的全国性清产核资中按规定估价,并经批复确认按固定资产入账核算的土地;(2)1993年开始的清产核资以前"已经估价单独入账的土地".该情况企业在占有使用上不存在期限,在价值上不计提折旧.

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