房地产税是否存在重复征收?-会计实务

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房地产税是否存在重复征收?

日前,国土资源部下发通知,提出2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台,并在通知中提到"国土资源云"概念.国土资源部副部长王广华表示,这意味着不动产登记信息平台建设已基本完成顶层设计,全面进入实质性建设阶段,全国的不动产登记机构有可能在年底基本完成职责整合.这不禁让人联想到此前备受关注的房地产税话题,财政部部长楼继伟表态要加快房地产税立法并适时推进改革,十二届全国人大常委会立法规划向社会公布房地产税法被列入第一类项目,在条件比较成熟、任期内拟提请审议等等.显然,征收房地产税的准备工作已逐步完成.何时开征?如何计税?影响怎样?房地产税再次成为牵动人们敏感神经的焦点话题.

房地产税:如何征收与何时征收?

如何征收房地产税主要涉及四个方面:征收范围、税率标准、计税基准、减免征范围.关于税率标准和减免范围,预计按照"充分授权、分步推进"的原则,授权各地方政府根据各自的实际情况制定.从国际经验看,在具体税制设计时需要注意以下两个问题.

一是税率标准设置和减免范围需要兼顾税收筹集和民生保障.房地产税主要作用是调节收入分配、筹集财政收入,并有助于逐步形成房地产市场的长期调控机制.

就筹集财政收入的功能来说,1994年分税制改革后,地方政府财政支出缺口增加,在房地产市场持续高速发展的背景下,土地出让成为弥补缺口的重要的收入来源.据中国指数研究院最新公布的《2017年全国300城市土地交易报告》数据显示,2017年土地出让总金额为40632万亿元,同比增长38%.土地出让金收入占财政收入的比重约40%,其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至超过60%.随着城市的建设发展,新增土地规模会逐步受到控制,拆迁成本的上升也使得地方政府从土地出让中获得的收益比重会趋于下降;在房地产增量市场发展增速放缓的同时,土地出让增速趋势亦逐渐放缓,部分地区重点依赖土地财政支撑地方财政支出的模式不可持续.

同时,在防范化解金融风险,地方债务整顿和监管力度趋严的政策背景下,如何避免地方政府在基础设施建设等方面大量投入,而导致的债务偿付危机,增加地方财政收入,是目前地方政府需要解决的现实问题.按照国际惯例,房地产税作为地方税来源,主要用于满足地方政府提供公共服务的开支,如教育、医疗和社保等,受益的主体和纳税主体高度一致,因此,征收房地产税是自然的选择.

从国际上来看,美日等国的房地产税是基层地方政府的主要税收来源,用于居民所在区域的教育及公共服务的支出,体现了房地产税的公益性.2015年,美国房地产税占地方政府税收72.1%,是第一大税收来源;而日本房地产税占市町村级税收近40%,是地方税收的第二大来源.

对我国来说,在房地产存量市场越来越大的现实条件下,通过征收房地产税,可以促使地方政府有一个稳定和持续的财政收入来源,以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政的情况.

另外,根据国际经验,在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠.如制订一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等.对于我国来说,从房屋具有的基本的安居保障功能出发,在税制设计环节,应当根据中国经济社会阶段性发展状况,允许扣除一定的减免标准(免税额),这种免征标准尽可能惠及广大的民众群体,减轻他们的额外负担.

但是,若按照现有上海、重庆试点方案中确定较高的免征额,则实际上是达不到构建房地产市场长效机制、拓展地方税源的效果的.2016年上海房地产税收入为171亿元,仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%,重庆房地产税收入为56.88亿元,占本级财政税收收入1438.4亿元的4%.与此同时,2016年上海土地出让收入高达1578亿元,重庆为705亿元.根据两个城市的试点统计数据,房地产税相对土地出让收入显然明显偏低.

综上,税率标准设置和减免范围需要平衡好税收筹集和民生保障两个目标,在尽量减轻居民额外负担的同时,也要逐步促使房地产税实现税收筹集的功能.

二是方案设计要避免实际操作中的套利行为.房地产税是在房屋保有环节进行征税.由于税收的刚性特征,它可以在满足人们安居合理需求的同时,通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求,以及调节收入分配的功能.从供给端来说,可以提升房屋实际的安居使用效率,降低仅只是为了获取房屋的资本增值所可能发生的空置率,从而提升全社会的资源配置效率.但如果方案设计不周,则可能适得其反.

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