融资租赁不动产如何开票?-会计实务

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融资租赁不动产如何开票?

我国目前没有关于融资租赁专门的法律,对融资租赁的规定只有部门规章,对不动产融资租赁规定不统一.主要表现以下三方面:

一、不动产融资租赁部门之间规定不统一.主要是商务部的《外商投资租赁业管理办法》和银监会的《金融租赁公司管理办法》.商务部规定融资租赁的租赁物只能是动产,而银监会规定租赁物是固定资产.这里的固定资产根据通常的理解应该不排除不动产.所以,部门规章层面上,不动产理论上可以融资租赁.

二、不动产融资租赁部门内部规定不统一.《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号,以下称13号公告)规定融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为,不属于增值税和营业税征收范围,不征收增值税和营业税.--13号公告似乎暗含的意思国家税务总局不否认现实中不动产融资租赁的存在,不然干嘛提营业税.

《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税.合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税.再如,《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)规定,对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税.对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税.

三、企业所得税法不否认不动产融资租赁.《中华人民共和国企业所得税法》规定,以融资租赁方式租出的固定资产不得计算折旧扣除.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定,固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产,包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等.

到底什么是不动产融资租赁?

融资租赁一般是机器设备,以及一些办公设备,而不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物.各国对动产与不动产的界定也是不同的.现在,国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准,而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素.例如,飞机、船只等,国际上通行将其界定为不动产.因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等. 民法学上的物,是指存在于人身之外,能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体.按照不同的标准,物可分为动产与不动产、流通物与限制流通物、特定物与种类物、主物与从物、可分物与不可分物、原物与孳生物、有主物与无主物。

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