房地产住宅售后回购怎么缴纳税？-会计实务

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房地产住宅售后回购怎么缴纳税

融资性售后回购业务是否缴纳营业税，主要看交易实质是促销活动的售后回购还是融资性售后回购。促销活动的售后回购应缴纳营业税，融资性售后回购不缴纳营业税。

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)规定，承租方以融资为目的，将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的，承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第一条规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

按照《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》(国税地字〔1988〕第30号)规定，上例交易中，房地产企业和银行签订的商品房销售合同按“产权转移书据”计税贴花，交易双方分别应纳印花税=5000×5;如果双方签订了融资租赁合同，按“借款合同”计税贴花，交易双方分别应纳印花税=5600×0.5。

融资性售后回购业务，交易双方都涉及资产所有权的转移。笔者认为，只要房地产权属发生转移，企业在销售时按规定开具发票并收取价款，就要按规定缴纳土地增值税。房地产企业在出售环节计算缴纳土地增值税，回购环节银行计算缴纳土地增值税。

政策依据：

房地产开发商采用“售后租回”或“售后回购”方式，会计上应当按照《企业会计制度》的规定，根据“实质重于形式”原则进行账务处理，但必须根据税法规定计算缴纳营业税。《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函[1999]144号)文件规定，房地产开发公司采用“购房回租”、“售后回购”等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者;同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税会计学习资料整理的。

房产公司售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税?

房地产企业的企业所得税处理应按有专门的文件，即《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。该文件中并未列举售后回购的处理，但本着实质课税原则，建议参考《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第一条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认。

房地产住宅售后回购怎么缴纳税，需要缴纳的税种较多，每一样都有使用的政策，需要对这些内容由一个精熟的了解，在实操方面，大家不妨和老师交流。

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