房地产企业的销售额是如何确定的？-会计实务

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房地产企业的销售额是如何确定的

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

房地产企业如何确定营业收入？

交了订金是预收账款，不是营业收入，签订了购房合同，并且交了首付，申请了银行贷款，但未到账，此种类型是营业收入。

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工可以确认收入，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

完工前销售收入仍要预计毛利额

虽然取消预售收入概念，但由于开发产品完工前发生的成本费用尚未结算，企业会计上无法计算产品成本，税收上也无法计算计税成本。因此，《企业所得税法》规定，对完工前确认的销售收入还是采取预计计税毛利额的方式计入当期应纳税所得额计算缴纳所得税。《办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

如某房地产开发企业2008年取得开发产品完工前销售收入1000万元，当地省级税务机关确定的计税毛利率为15%。则当年预计成本为850万元，计税毛利额为150万元应计入2008年度应纳税所得额，按规定减除相关税费后缴纳企业所得税。如2009年开发产品完工，该部分的实际计税成本为800万元，则会计上在结转销售收入1000万元同时，确认成本为800万元，实现利润200万元。税收上允许减除2008年预计的计税毛利额150万元，其差额50万元计入2009年度应纳税所得额。

房地产企业的销售额是如何确定的，销售额和营业收入是什么关系，这些都是概念上问题，上文有说到预收款，这在房地产企业经营中是最常见的，但不能将它算入营业收入。

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