退还的土地价款不能并入当期损益？-会计实务

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退还的土地价款不能并入当期损益

问：我公司是一家台商独资企业，于2002年4月成立，注册资金1000万美元，目前正在安装调试设备，尚未投入生产。公司共征用土地27000平方米，原来洽谈的土地出让价为每平方米270元，公司已按合同支付价款729万元，后来经过进一步洽谈，地方政府同意按每平方米205元缴纳土地出让金，并变更原土地出让合同。由此，公司获得退还金额：27000×（270－205）＝1755000（元）。由于不知如何进行账务处理，目前还挂在“其他应付款”科目当中。请问：该笔土地出让退款是否并入当期损益？如何对该笔退款进行账务调整？

答：该笔土地出让退款既不属于生产性经营收入，也不属于补贴收入，不应当将其计入当期损益。根据《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。你公司应按5535000元（27000×205）计入“无形资产——土地使用权”，然后分期摊销。待利用该土地建造生产经营项目时，再将“无形资产——土地使用权”账面摊余价值，一次性结转至在建工程成本。鉴于你公司已按7290000元进行会计核算，而且目前仍处于筹办期间，因此应按规定调整“长期待摊费用——开办费”和“在建工程”科目金额。

例如，假如你公司于2002年8月份支付土地出让金7290000元，按50年摊销，2002年11月开始建造项目，开办费中多摊销无形资产金额为：1755000/50/12×3＝8775（元），在建工程多结转成本金额为：1755000－8775＝1746225（元）。调整分录如下：

借：其他应付款 1755000

贷：长期摊销费用———开办费 8775

在建工程 1746225

需要注意的是，在实际操作中，应将在建工程1746225元分配到各个明细科目中。

土地出让金返还涉及的土地增值税该如何处理

《企业会计准则第16号———政府补助》第二条规定：政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。因此，房地产企业取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，取得的这部分返还款实质属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。

具体的会计处理规定，《企业会计准则第16号———政府补助》第七条规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

第八条规定：与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：

（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

房地产企业取得的开发用地最终会构成存货的一部分，支付的土地价款应该计入开发成本。在之后取得的财政返还款，属于对已经发生相关费用的一种补偿，会计处理上应直接计入营业外收入，而不能冲减开发成本。

退还的土地价款不能并入当期损益，除了正解外，本文还讲述了与之有关的税务知识，给出了会计准则中政府补助的部分内容供大家参考，有问题不妨问问答疑老师。

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