从政府取得土地使用权再售如何纳税？-会计实务

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从政府取得土地使用权再售如何纳税

(1)财税〔2006〕186号的规定

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

(2)财税〔2008〕152号的规定

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：

①如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化

②权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。

③状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。

国有土地使用权被有偿收回，是否产生土地增值税纳税义务?

《土地增值税暂行条例》第八条规定了免征土地增值税的情形，“有下列情形之一的，免征土地增值税:……(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产”。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款进一步规定，“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”。

大宇公司取得的涉案土地被收回，是因为涉案土地被认定为闲置土地，不属于上述免征土地增值税情形的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”。且《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第五款规定“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税”。大宇公司并未向税务机关提出免税申请，因此不能适用免征土地增值税的规定。

从政府取得土地使用权再售如何纳税由会计学习资料整理，税务方面如果搞不清楚，是容易惹官司的，哪怕是政府也是如此，这里就要清楚土地增值税管理条例的理解，这方面如果有错误认知，是会出问题的。

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