怎么计算土地出让契税?-会计实务

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怎么计算土地出让契税?

答:不同方式取得的土地使用权,其契税计税依据应区分不同情况处理.

(一)国有土地使用权出让

财政部国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)进一步明确了不同情况国有土地使用权出让的契税计税价格问题.

1、以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格.成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、征地管理费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益.

2、以竞价方式出让的,其契税计税价格,"一般"应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内.

(二)国有、集体土地使用权转让

契税计税依据为合同确定的成交价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款,包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益.

1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格.实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的摊余基准地价孰高原则确定.

2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格.如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权抵押的土地使用权等情况,由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定征收.

3、没有成交价格或成交价格明显偏低而又没有评估价格的土地使用权转让,其计税价格应按不低于土地剩余使用年限的摊余基准地价计税.

(三)先以划拨方式取得土地使用权又改为出让的计税依据

先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用,也就是本次办理土地使用权手续,应向国土资源部门所交纳的所有费用之和.其他出让费用包括土地管理费、土地登记费等.

(四)以其他方式承受土地使用权

1、土地使用权交换.契税计税价格为所交换的土地使用权价格的差额,由多交付货币、实物或者无形资产、其他经济利益的一方缴纳契税.当然也适用成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关采用评估价格、基准地价或者正常的市场价格核定征收的规定.

2、土地使用权赠与和视同土地、房屋权属转移的情形.《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定,以土地权属作价投资、入股;以土地权属抵债;以获奖方式承受土地权属;以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属视同土地使用权、房屋所有权属转移,应按照规定依法缴纳契税.征收机关采用查账征收征收,或者采用合同价格,或参照土地使用权出售的市场价格、评估价格或基准地价、土地剩余使用年限的摊余基准地价等方式确定契税计税价格核定征收.

关于土地契税怎么入账?

根据税法的规定,契税是对承受在中华人民共和国境内的土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税.该税种以买方为纳税义务人.《企业会计准则--会计科目和主要账务处理》"税金及附加"第一条规定:房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在"管理费用"科目核算.

契税对应的账务处理如下:

借:固定资产

在建工程

无形资产等科目.

贷:银行存款等科目

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