房地产开发企业合作建房的税务处理-会计实务

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房地产开发企业合作建房的税务处理

增值税

合作双方不成立合营公司情况下的合作建房

(一)以地换房

比如，甲方是非房地产开发企业，乙方是房地产开发企业。甲方出土地，乙方出资金，合作建房。房屋建成后，甲方取得部分房屋。这种情况下，甲方以土地使用权换取了房屋形式的经济利益，乙方以房屋换取了土地使用权形式的经济利益，双方的行为均为增值税销售行为，均应缴纳增值税。双方以物易物的销售额如何确定，目前营改增的规定尚无具体规定。不过可以按一般的营业常规定即可以参照土地的市场价或房屋的市场价确定销售额。

(二)以地换取利润

如承接上例，房屋建成后，甲方按约定的比例取得利润。这种情况下，甲方属于明显的土地销售行为。

二、合作双方成立合营公司情况下的合作建房

甲方出地乙方出资金共同成立房地产开发企业，甲方取得收益的方式可以有以下几种：

(一)双方共担风险，分配利润;

(二)甲方不承担经营风险，按收入一定比例分成;

(三)甲方不承担经营风险，按一定比例取得房屋;

在以上土地、房屋销售或视同销售的环节，可以按规定开具增值税专用发票，对方可以按有关规定抵扣进项税额。

土地增值税的业务处理

符合法律法规规定的合作建房行为，土地增值税政策规定暂免征税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第二条关于“合作建房的征免税问题”规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。与营业税政策规定不同的是，文件不认为合作双方是“以房换地”和“以地换房”行为，因此，产权转让型合作建房的分房行为，暂免征收土地增值税。

企业所得税的业务处理

房地产企业合作建房有两种情况涉及企业所得税业务处理，一是开发项目合作方式，二是以土地投资的合作方式。

采取开发项目合作方式的，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十六条规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

1.凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。据此分析，即使投资方投资额明显偏低，如稍高于、等于或低于分得开发产品的成本，税收上也不进行纳税调整。

2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。据此分析，投资方企业在税前分配利润的，或者以税前分配利润名义获取高额利息收入的，不得视为股息红利免税收入。只有税后分配利润的，才可以视为股息红利，作为免税收入处理。这种合作方式，既包括合作开发形式，也包括合资开发形式。

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