房地产开发企业需防范税务风险有哪些？-会计实务

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房地产开发企业需防范税务风险有哪些

一、销售收入确认方面应注意的问题。

1、价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。

2、购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。

二、开发成本确认方面应注意的问题。

1、虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。

2、未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。

3、多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“ 待摊费用”等科目调整当期利润。

4、未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。

三、纳税申报方面应注意的问题。

1、未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。

2、纳税申报前未对预计毛利额进行调整。

3、房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。

政策依据

1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》(国家税务总局公告2014年第35号)第一项规定：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

2、根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。

3、国税函〔2010〕201号规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

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