房地产企业预收房款怎么纳税?-会计实务

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房地产企业预收房款怎么纳税

所述情况在税务方面，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]]83号)中有明确的规定：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入x利润率。预售收入的利润率不得低于15%(含15%)，由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。而《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)进一步规定，房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。计算公式：预售收入毛利额=预售收入x预计毛利率。

会计核算方面则有所不同，应该按照企业会计准则和会计制度有关“收入”确认的规定进行处理。也即无论是预售收入还是现房销售收入，在会计上必须达到可以确认收入的标准时才能确认，而通常销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;③收入的金额能够可靠地计量;④相关的经济利益很可能流入企业;⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。预售收入通常不严格满足上述条件，故在会计核算上通常作为预收账款核算，待满足收入确认标准后再予以确认。

费用发生时对方未开收据的(收据只能作为款项收付凭证，而不能作为业务交割完成的合规依据)，你单位将无法入账。按规定，单位购买材料物资应该取得合规票据据以入账，否则，即使单位管理制度允许，也不符合财务管理规范的要求，而且税务上将不允许所得税前扣除相关费用。

房地产公司收到预收款如何开具增值税发票实际销售中，购买方支付预付的购房款时往往要求开具发票，在发票开具上，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条第(十一)款规定，增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。所以，房地产企业预收款开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”。

发生增值税纳税义务时，已开不征税增值税普通发票怎么处理?目前国家税务总局还没有政策明确。在具体实务中有以下几种操作方式：一是按销售额直接开增值税发票;二是按原来开具的按未发生销售行为的不征税增值税普通发票的方式，开红字发票后再重新开具按销售额开应税的增值税发票;三是已开票的部分不再开票，申报增值税时，该部分按不开票收入申报。具体操作需要以主管税务机关意见为准。在笔者看来，预收款所开具的发票相当于收据功能，应当不需要按照开具红字发票处理，应当在交房时直接开具正式发票。

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