房地产企业销售开发产品怎么预缴税款？-会计实务

下面这篇会计实务文章是用友财务软件小编给从事会计工作的朋友整理的关于：房地产企业销售开发产品怎么预缴税款？的相关会计知识，这篇房地产企业销售开发产品怎么预缴税款？财务会计实务操作文章为您讲解了在账务处理过程中房地产企业销售开发产品怎么预缴税款？的相关账务处理技巧。

房地产企业销售开发产品怎么预缴税款

1、预缴增值税

(1)预缴时间、地点

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局公告[2016]18号)第十二条规定：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

其中主管国税机关是指项目所在地的主管国税机关。

(2)预征率和计算

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局公告[2016]18号)第十一条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

2、预缴企业所得税

(1)预缴时间

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现;第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

应在确认收入的当季度或当年预缴企业所得税。

(2)纳税调整计算

营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预缴税款阶段的企业所得税收入，国家税务总局尚未明确。

土地增值税从本质来说也是一种所得税，我们可以参考土地增值税预征的计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%]，即从企业所得税角度，房地产企业销售未完工开发产品的收入=预收款-应预缴增值税税款。

纳税调增数=(预收款-应预缴增值税税款)×预计计税毛利率(15%)-增值税附加税费和土地增值税

3、预征土地增值税

(1)预征时间

《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程(试行)>的公告》(深圳市地方税务局公告[2016]7号)：一、将第十二条修订为：“纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。”

(2)预征率

《关于调整我市土地增值税预征率的公告》(深地税告[2010]6号)明确，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。

(3)计算

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(公告[2016]70号)第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%]

预征土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

房地产企业销售开发产品怎么预缴税款为会计学习资料整理，从计算到申报，都有方法，这些个规定，若是照着文字死记硬背是没多大用处的，需要在实践中理解加记忆。

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