土地先拿地后办证计征房产税如何处理？-会计实务

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土地先拿地后办证计征房产税如何处理

实务中，有的地方政府出于招商引资的需要，以极低的地价甚至零地价换取投资。但是，企业必须通过“招拍挂”的方式取得土地使用权，并持与国土资源管理部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》、支付土地出让金的收据等相关资料办理土地使用权过户手续。由于合同出让价即竞得价为市场价，因此，政府招商引资的协议(或者承诺)地价与竞得地价的差别较大。

一方面，企业必须履行土地使用权出让合同;

另一方面，政府必须履行招商引资的协议(或者承诺)。

在这种情况下，其地价差额一般由政府承担，操作办法是：如果企业按竞得地价缴纳了土地出让金，由政府财政部门将地价差额直接返还给企业;如果企业没有支付地价差额，由政府财政部门按地价差额给企业开出土地出让金收据而非实际向企业收取出让金，相当于政府为企业支付了地价差额部分的土地出让金，亦相当于企业取得了政府给予的补助。企业对竞得土地的账务处理，有的按地价总额(合同地价与相关税费之和)计入无形资产，将差额部分计入资本公积(有的计入营业外收入，有的计入递延收益)，有的只将实际支付的出让金及其相关税费计入无形资产，差额部分即便有出让金收据也不入账，而是账外管理。

实际上，不管是总额入账还是差额入账，企业都应按地价总额依政策规定并入房产原值申报房产税。

政策依据

根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定，无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。因此，无论该纳税人财务会计上如何记账，均应认定203万元为土地价款，应并入房产原值。根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

政策的应用要注重理论联系实际。房产税、城镇土地使用税两税的政策业务和计算看似很简单，但税源实际情况却很复杂。该案从纳税人的实际账务处理上看，纳税人的要求是合理的，但是评估人员没有就账看账，而是通过获取第三方的信息，征收了该笔税款，如果平时不注重政策业务和实际情况相结合，这笔税款就有可能擦肩而过。

案例

经实地核查,该企业房产面积为8532平方米,土地出让合同中土地面积10352平方米,宗地容积率大于0.5,实际缴纳土地出让金81万元,土地出让合同中出让金额203万元.纳税人认为由于该公司土地出让金未缴足,实际缴纳土地出让金81万元,土地出让合同中出让金额203万元,未取得土地使用证,且与政府约定实际要支付的出让金与企业实现的销售额不同.

取得土地使用证时,企业和政府再行结账,企业只负担自己应负担的出让金,不足部分由政府负担,所以纳税人认为应先行按企业实际支付的出让金81万元计入房产原值.税务机关认为,计入房产原值计税的土地价款应为203万元,纳税义务发生的时间应以签有土地出让合同为准,行为实质和相关证据材料足以支撑事实认定.

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