企业租赁集体土地需要缴纳哪些税？-税法实务

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企业租赁集体土地需要缴纳哪些税

财政部、国家税务总局《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用人缴纳土地使用税。上述集体土地是指未由国家征用并办理出让等土地使用权流转手续的，包括单位或个人以集体土地所有权和集体土地使用权两种形式拥有的集体土地。集体土地出租后再将土地转租的，由最终租用土地的单位或个人缴纳土地使用税。

房地产的出租是指房产所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。

对于土地增值税，是在土地实质所有权属发生变更时才要进行缴纳。作为租赁方，企业无需承担该笔税费。

签订土地租赁合同，承租方和出租方均需要缴纳印花税。

房屋契税的计算：

应纳税额=计税依据×税率。

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

契税税率的规定是3%-5%，一般取3%为了支持房地产业，政府对一般商品房减半收税，对商业用房，别墅房产收3%。（超过地方政府规定单价和规定容积率房产的契税按3%征收）注：房产单价规定情况复杂，具体请询问当地房产登记中心，例如：深圳福田区房产单价超过19830元/㎡契税3%，而龙岗区规定是11830元/㎡才征收3%的契税。

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