不动产抵扣的税务处理-税法实务

本篇不动产抵扣的税务处理的税务知识是用友erp小编专门为税务会计整理的税务实操内容，这篇不动产抵扣的税务处理中包含有合理避税知识，中小企业避税方法，还为您详细描述了在税务筹划中不动产抵扣的税务处理的相关避税技巧。

举例：甲企业是生产企业，一般纳税人。为提高职工凝聚力，甲企业于2016年8月开工兴建职工俱乐部，支出工程费，建筑材料费，设计费等，取得增值税专用发票合计税额为500万元，全部认证相符，其中有100万元税额是在2016年4月取得。因专用于集体福利，将相关的进项税额500万元全部转出，计入在建工程，最终固定资产的原值为5000万元。

后因企业经营遇到瓶颈，甲企业管理层决定将俱乐部同时对内部员工和外部人员开放，此时该不动产的净值为4000万元。

案例解析

一、营改增后新增政策，不动产、固定资产、无形资产改变用途可抵扣进项税

不得抵扣进项税的不动产，固定资产，无形资产，改变用途用于可以抵扣进项税项目的，可抵扣进项税。这是本次营改增的新增加政策，也是利好政策。之前只有原允许抵扣，后进项税转出的政策。

二、根据不动产净值率计算可以抵扣的进项税额

本例中，俱乐部同时对内外人员开放，属于不动产同时混用于应增值税和集体福利项目，因此其不动产进项税可以抵扣。根据不动产净值率计算可抵扣的进项税额。

其计算公式为：

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%=4000÷5000=80%

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率=400×80%=320万元

说明，上述公式中的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。因此，在2016年4月取得100万元税额的增值税专用发票，不符合要求，不能作为公式中可抵扣进项税额的组成部分，只有400万元符合可以抵扣的条件。

计算得出可以抵扣的进项税额后，再将其按照购入不动产进项税2年抵扣的规定，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

第一年抵扣进项税额=320×60%=192万元

第二年抵扣进项税额=320-192=128万元

三、如何解决两个文件公式的矛盾

对于改变用途允许抵扣的进项税的计算公式，财税[2016]36号文件对此的规定有所不同。

财税[2016]36号文件的规定：“按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率

而国家税务总局2016年15号公告的规定为：“按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。“

本例如果按照财税[2016]36号文件规定的公式计算：

可以抵扣的进项税额=4000÷（1+17%）×17%=581.20万元

不符合规定的增值税扣税凭证的税额为100万元，则：

可以抵扣的进项税额=581.2-100=481.2万元。

与上述计算结果不一致。原因其实非常简单，两个公式在单一税率的情况下计算结果是一致的，但实务中在取得固定资产、无形资产以及不动产时很可能不是单一税率，比如本文中案例的情形，自建不动产的原值为5000万元，其进项税额为500万元，并无一定的税率比例关系，使用单一的税率计算，当然产生不正确的结果。而按照国家税务总局2016年15号公告规定的，符合规定的增值税扣税凭证上注明的增值税额计算，即准确简单又利于监管。

因此，在计算不动产改变用途可抵扣进项税时，按照国家税务总局2016年15号公告的公式计算即可，不需考虑36号文件的公式规定。

另，固定资产和无形资产也可能存在取得时增值税率不单一的情况，比如自建取得的固定资产，比如外购无形资产时存在税率和征收率共存的情况，还有的只取得部分符合条件的增值税扣税凭证等等情形，因此笔者建议，在计算不动产、固定资产、无形资产改变用途可抵扣时，均按照国家税务总局2016年15号公告的公式计算，是比较合理的。

四、账务处理

购进不动产时：

借：固定资产5000

应交税费——应交增值税（进项税额）500

贷：银行存款5000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）500

改变用途可以抵扣时：

借：应交税费——应交增值税（进项税额）192

应交税费——待抵扣进项税额128

贷：固定资产320

明年抵扣40%进项税时：

借：应交税费——应交增值税（进项税额）128