房地产企业预收账款明细设置-税法实务

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房地产企业预收账款明细设置

答：很多财税人对房地产企业“预账收款”汇算清缴默认的处理方式是直接乘以预计计税毛利率计算得出预计毛利额（营改增之前），填入《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第24行。这种方式在开发产品尚未完工之前，基本是可行的，但如果开发产品已经完工或者开发产品同时存在未完工、已完工状态下，这样的税务处理是不正确的。

首先要确定开发产品是否达到完工条件，即开发产品满足竣工证明材料已报房地产管理部门备案、已开始投入使用、已取得初始产权证明三个条件之一。当三个条件均不满足时，属于未完工产品，需要按预计计税毛利率计算预计毛利额进行税务处理，并根据销售合同约定的收款时间节点，以年末应当收取到的款项（银行按揭付款方式除外）作为计算依据。需要注意的是，营改增后，“预收账款”账面余额需要按价税分离后的不含税价作为计算依据。及至满足三个条件之一时，即为完工产品，这时即使“预收账款”有余额，也不能按预计计税毛利率计算预计毛利额进行税务处理。而是应在年度汇缴时通过纳税调整的方式确认完工产品的计税收入、计税成本，同时将以前年度作纳税调增的预计毛利额转回，填入《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第28行。

预收账款注意事项

预收帐款会计科目或是与之相关的会计科目在进行设立时，应该从企业的角度出发，严格按照合同的要求以及规定向购货人来进行收取相应的款项，通常可以向购货人收取预收帐款，同时可以按预收帐款来进行财务核算，可以把会计帐户的设立写在购货合同上面。

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