营改增前土地置换如何纳税-税法实务

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营改增前土地置换如何纳税

根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税;以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入;以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额;以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。

结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。

例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市)，取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。

营改增前A公司销售此房屋土增税处理：

　　假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：

　应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元;

　　城市维护建设税=25*7%=1.75万元;

　　教育费附加=25*3%=0.75万元;

印花税=1500*0.0005=0.75万元;

营改增后土地增值税应税收入如何进行确认？

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：