房产未竣工已投用房产税如何计算-税法实务

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房产未竣工已投用房产税如何计算

辽宁省地方税务局《关于明确财产税若干政策业务问题的通知》（辽地税财［2000］398号）第五条“对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款不应再多退少补。”

《吉林省地税局关于印发房产税和车船使用税若干问题的解释和补充规定的通知》（吉税四字[1988]75号）第四条规定：“税单位已投入使用尚未决算入帐的新建房屋，按基建计划价值计算征税；没有基建计划价值的，由税务机关核定价值计征；入帐后按入帐原值计征，已按基建计划价值或核定的价值计征的税款不予退补。”

问题似乎已经解决，其实不然。

我们可以延伸考虑，为什么两个文件都规定按预算或计划价值征税？就是因为该工程尚未竣工决算，没有确定的价值。那么我们可以继续思考，如果有确定的价值呢？答案很简单，当然是按确定的价值征税了。

对于新办的工业企业所修建的厂房办公楼等建筑物来说，主要的成本有两大块，一块是施工方施工形成的工程成本，一块是分摊的某些建造费用，比如，设计费、审图费、工程监理费等。虽然这些费用所代表的劳务，也涵盖了道路、围墙等工程，但由于后者成本相对较小，业务相对较为容易，所耗费的设计成本、监理成本等并不是很多，根据会计基本准则的重要性原则，几乎可以不分摊上述费用（即使分摊，一般也不应该按建筑面积摊，而是应该按成本金额分摊，因为后者发生的成本可能不大，但建筑面积可能较大，如道路），那么，这些设计费、工程监理费等，无论该工程是否实际竣工决算，都可以按一定标准分摊确认到每一个可分摊的成本对象上，所以，无论在实际竣工决算前还是实际竣工决算后，都需要作为房产原值中可确定的一部分而缴纳房产税。

所以，竣工决算前的房产原值，对于无法确定的工程成本，需要按照预算价或计划价确认，但同时应该加上分摊进来的可确定的建造费用，只有这样计算房产税，才是更准确的。

房产税开始缴纳的时间是什么时候？

《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第十九项规定：“纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条规定：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

《吉林省地税局关于印发房产税和车船使用税若干问题的解释和补充规定的通知》（吉税四字[1988]75号）第十一条规定：“新建房屋尚未验收提前使用、出借的，从使用、出借的次月计算征税；出租的从出租月份起计算征税。”

综上所述，工业企业委托施工企业新建的房产，在办理验收手续前就已投入使用的，应该自投入使用的次月起，开始缴纳房产税。

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