房地产开发公司商铺和住宅的成本核算-税法实务

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房地产开发公司商铺和住宅的成本核算

【问题】

房地产企业开发的同一个项目，有不同类型和用途的开发产品，比如一般底层是商铺，上层是住宅；而住宅有普通有大套，请问专家在进行成本归集和核算时候是否需要按不同的用途和户型分摊核算？清算土地增值税是否只有在账面分开核算了，达到普通标准的住宅才能享受优惠政策？这样的话成本需要如何进一步细化核算？

【解答】

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条第二款明确规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

个别地区也进行了更为细致的规定，比如《广东省深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知》（深地税发[2009]24号）9、土地增值税清算以纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为单位。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。

房地产企业对于开发产品的成本归集，根据企业会计准则及财务通则规定，直接费用在发生时直接计入成本对象，间接费用在资产负债表日按照系统、合理的方法分摊计入成本对象。具体情况千差万别，更细致的核算层次准则没有，也不可能给出标准的方法，我们理解，减免税涉及到国家利益，企业的核算体制应该能够为纳税提供足够的支持，对同一类事项，会计核算与税务处理规定不一致的，纳税处理时，以税务处理规定为准。

房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

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