土地转让合同也要贴花吗-税法实务

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土地转让合同也要贴花吗

最近有学员向会计学习资料答疑老师咨询：公司2018年12月与华生房地产公司签订了一宗土地的转让合同，合同价值约3亿元，请问该合同需要缴纳印花税吗？

那么，今天我们就一起来探讨一下土地转让合同的印花税问题。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

因此，企业签订的土地使用权转让合同需要按“产权转移书据”缴纳印花税。

印花税5个容易易混淆的问题

1、问题一：企业签订的保理合同是否需要缴纳印花税

参考《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，借款合同包括银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同。立合同人按借款金额万分之零点五贴花。单据作为合同使用的，按合同贴花。

因此，根据上述政策规定我们认为企业签订的应收账款的保理合同不在借款合同的列举范围之内，所以不需要缴纳印花税。

2、问题二：印花税税额尾数应如何处理

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第三条规定，纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。应纳税额不足一角的，免纳印花税。应纳税额在一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算缴纳。

3、问题三：同一份合同，既有销售项目的金额，又有加工项目的金额，印花税应如何计算缴纳？

根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》（财政部文件（88）财税字第255号）第十七条规定：“同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。”

因此，既有销售项目又有加工项目的同一份合同，应分别按购销合同和加工承揽合同税目，分别按购销金额万分之三贴花和按加工或承揽收入万分之五贴花。

4、问题四：企业的注册资金与实收资本金额不一致，印花税应如何计算缴纳？

根据《国家税务总局关于资金账簿印花税问题的通知》（国税发〔1994〕25号）的规定：一、生产经营单位执行“两则”后，其“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。二、企业执行"两则"启用新账簿后，其“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额大于原已贴花资金的，就增加的部分补贴印花。

因此印花税的缴纳和注册资金没有关系，“记载资金的账簿”印花税的计税依据是“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额

5、问题五：工程监理公司签订的监理合同，是否交印花税？

参考《印花税暂行条例》及《印花税暂行条例施行细则》的规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。企业与监理公司签订的工程监理合同，不属于上述列举的印花税征税范围，因此，不用缴纳印花税。

土地转让合同也要贴花吗？根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，企业签订的土地使用权转让合同需要按“产权转移书据”缴纳印花税。

土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。

正常情况下，置换土地要交视同销售，交营业税。

属于非货币性交易中的同类交易。以换出土地的账面价值+相关税费作为换入土地使用权的价值。

借：无形资产——土地使用权

贷：无形资产——土地使用权

贷：应交税费——应交营业税

借：营业税金及附加

贷：应交税费——城市维护建设税

贷：应交税费——教育费附加

资产置换如何进行账务处理

资产置换是指上市公司控股股东以优质资产或现金置换上市公司的呆滞资产，或以主营业务资产置换非主营业务资产等情况，包括整体资产置换和部分资产置换等形式。

案例：A公司拥有B公司18%的股权，2006年B公司以价值5000万元的不良资产（包括存货、长期股权投资、长期待摊费用、3年以上往来款等）置换A公司评估值为5000万元的房产，请问账务如何处理？根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》规定，在非货币性资产交换，对换入资产的成本有两种计量基础。当该项交换具有商业实质，并且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计量的非货币性资产交换，应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。

a、b公司为关联方，若a、b公司的定价公允，则其账务处理为：

a公司：

借：固定资产清理

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

借：固定资产清理

贷：应交税费——应交营业税

应交土地增值税

借：应交税费

贷：银行存款

借：固定资产清理