房地产企业土地款扣除增值税-税法实务

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房地产企业土地款扣除增值税

众所周知，增值税和营业税曾经是我国的两大主体税种，之所以说曾经，是因为营业税退出了历史舞台。自2016年5月1日起，我国就已全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，增值税制度日益规范和完善，可以说这是继1994年分税制改革之后，财税体制的又一次重大变革。

营改增后，房地产企业原有的营业税改为增值税，税率也发生了相应变化，其他税种基本不变。目前所涉及的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。下面我们着重梳理一下增值税的账务处理。

按照营改增之后的最新规定，房地产开发企业实行分类管理，以年应税销售额500万元为标准，分为一般纳税人和小规模纳税人。对于销售收入未达标，但各项会计制度健全，税务资料完整的企业，可以申请办理成为一般纳税人。

房地产企业土地款扣除增值税的比例是多少？

一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%；小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税。这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，针对这种情况开发商可自行选择有利于自身的税负方式。

房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%，下面零度用例子来简要说明会计处理的过程。

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